FAQ

¿Qué es el dominio público marítimo terrestre?
Toda la costa pertenece al dominio público, es decir, que es de todos. Ese dominio público incluye el lecho y el subsuelo marino, el mar, la playa, la zona marítimo terrestre, los espacios adquiridos por la Administración para ser integrados en el dominio público, etc.

¿Qué es la ribera del mar?
Se trata de un concepto introducido por la ley de costas de 1.988, que integra lo que algunas veces se llama el dominio público natural, y está formado por las playas, la zona marítimo terrestre, el lecho marino y el mar. Hay otros conceptos que integran el llamado dominio público artificial, por ejemplo, los terrenos que hayan perdido su carácter de zona marítimo terrestre o playa, los acantilados sensiblemente verticales o los terrenos adquiridos por la Administración para integrar el dominio público, pero éstos últimos no son ribera del mar.

¿Qué es la zona marítimo terrestre?
Es un concepto complejo integrado por dos figuras: El espacio alcanzado por las olas en los mayores temporales y el bañado por el mar en el flujo y reflujo de las mareas, donde éstas sean sensibles. Desde luego, el cambio climático, que está produciendo una subida del nivel del mar, contribuye a que las mareas ascienda cada vez a cotas  más altas, y los temporales sean más devastadores y tengan mayor alcance.

¿Qué es la servidumbre de protección?
Es un espacio en el que la propiedad está sometida a graves limitaciones. El propietario de un terreno podrá emplearlo para cultivar, o podrá establecer en él instalaciones deportivas descubiertas, como una pista de tenis o una piscina, pero no podrá construir. Si ya existe un edificio construido, no se podrá ampliar, y las obras de mantenimiento requerirán una autorización especial de la Comunidad Autónoma.

¿Por qué la servidumbre de protección tiene veinte metros en unos sitios y cien en otros?
La servidumbre de protección tiene cien metros. En algunas partes de la costa su extensión está limitada con carácter excepcional a veinte metros para respetar los derechos de quienes ya tenían reconocida la posibilidad de construir en un instrumento de planeamiento urbanístico. Se mantiene, no obstante, la limitación en los primeros veinte metros por considerarse imposible que existieran en ellos tales derechos a construir, supuesto que la servidumbre de protección, que nace con la ley de costas de 1.988, es heredera de la anterior servidumbre de salvamento, que ya establecía las mismas prohibiciones para construir en una franja de veinte metros.

¿A partir de dónde se mide el espacio sometido a servidumbre de protección?
A partir del límite interior de la ribera del mar. Es importante no caer en el error de creer que empieza a contar a partir del límite interior del dominio público marítimo terrestre: aunque la mayoría de las veces ambas líneas (límites interior de la ribera del mar y del dominio público marítimo terrestre) coinciden, en muchas ocasiones no es así. Precisamente cuando nos encontramos ante dominio público artificial, es decir, terrenos adquiridos por el Estado, acantilados, accesiones, áreas que han perdido su carácter natural de zona marítimo terrestre o playa, etc. Todos estos terrenos de dominio público artificial se sitúan tierra adentro de la ribera del mar, pero no causan un correlativo traslado tierra adentro de la servidumbre de protección, que siempre se medirá a partir del límite interior de la ribera del mar.

¿Qué es un deslinde del dominio público marítimo terrestre?
La constitución y la ley de costas establecen como principio abstracto que las playas y la zona marítimo terrestre son del dominio nacional, pero para la determinación en cada tramo de costa del límite de la misma es preciso tramitar un expediente administrativo, con audiencia de los colindantes, llamado de deslinde justamente porque se trata de deslindar lo público de lo privado.

¿Qué efectos tiene la aprobación de un deslinde sobre la propiedad privada?
Si su propiedad queda incluida dentro del dominio público como consecuencia de la aprobación de un deslinde, usted simplemente la perderá. En las leyes de costas anteriores, esto requería la intervención de un juez, pero la ley de 1.988 introdujo esta polémica novedad, en la que un simple acto administrativo puede operar la extinción de la propiedad privada.

¿Puede prevalecer un deslinde sobre el registro de la propiedad?
La aprobación del deslinde es título suficiente para cancelar las inscripciones en el registro de la propiedad. El artículo 38 de la ley hipotecaria, con el que muchos particulares y abogados pretenden oponerse a los demoledores efectos de la aprobación del deslinde, no tiene ningún efecto.